Rady a tipy

Dům, nebo byt ?

Na základě zkušeností z projektování desítek rodinných domů jsem se rozhodl sepsat článek, který má za cíl poukázat na rizika a náklady spojené s pořízením staršího domu nebo bytu. Typický investor totiž nosí růžové brýle. Je přesvědčen, že to nějak zvládne. Torzo nedokončeného domu se potom stává pomníkem životní chyby, které se dalo zabránit. Doufám, že vám následující řádky pomohou správně odhadnout Vaše finanční možnosti, a nestanete se tak otroky vlastní nemovitosti.

Efekt řetězové reakce

Při nákupu nemovitosti - ať už domu nebo bytu se - často kalkuluje pouze s pořizovací cenou nemovitosti. Na lehkou váhu se berou zjištěné nedostatky nemovitosti. "To se vymění, to opravíme" atd.. Pokud však nejste z oboru, tyto náklady téměř jistě podceníte. Velmi důležitým aspektem je v tomto případě efekt řetězové reakce. Krásně si naplánujete co se kde vymění a poopravuje, spočítáte si že se vejdete do 100 000 Kč. Při realizaci (případně v průběhu projektování) si ale uvědomíte, že pokud skutečně jen položíte novou podlahu na místo vytrhaných parket, nebude výsledek rovný a jednotlivé segmenty se vám rozpadnou. Projektant vám následně poradí čím vyrovnat podlahu, ale upozorní vás na riziko, že bude finální podlaha výš než ta původní a bude nezbytné uzpůsobit dveře. Vy ale zjistíte, že jsou vaše dveře již dnes velmi nízké. Ve finále se tato konkrétní akce rozroste o realizaci vyrovnávací vrstvy podlahy, nové dveře v celé místnosti, vybourání vyšších otvorů pro dveře, nové překlady, zapravení omítek a novou malbu v několika místnostech. Na tomto příkladu vidíte, jak snadno se dostanete u staršího domu z investice 10.000 Kč až na investici 100.000 Kč a to ještě bez nákladů na projektovou dokumentaci pro ohlášení stavby. K vaší smůle totiž zvyšujete dveře v nosné stěně, což je úprava vyžadující minimálně ohlášení.

 

Pravidlo 200 000 Kč,-

Konkrétně u rekonstrukcí domů doporučuji osvědčené pravidlo "200 000 Kč,-". Často je potřeba se rozhodnout o nákupu ještě na prohlídce, jinak vás někdo předběhne. Není čas konzultovat vše s odborníky a cenu oprav musíte zvážit sami. V takovém případě doporučuji zaměřit se jen na základní části domu. Pokud bude potřeba do ní zasahovat, bude to stát 200 000 Kč. Mezi základní části domu patří okna, fasáda, konstrukce střechy, krytina, zdivo, základy, schodiště, podlahy, omítky, elektřina, ZTI, topení a podobně. Teď si ale od řady z vás vyslechnu, že je to úplná blbost. Není, protože laika uchrání od základní chyby a tou je uvažovat jen o dílčích záplatách, které jsou nejisté. Pokud se následně investor dostane s opravami pod tento velmi hrubý odhad, bude jen rád a na mě se zlobit nebude. V případě bytů stačí počítat s částkou 100.000 Kč na akci. V bytě se můžete pustit většinou jen do zdí, podlah, omítek, ZTI, elektřiny a zařizovacích předmětů. Logicky tak náklady na opravu bytu nedosahují takových částek jako u rodinného domu.

 

Nejlepší obrana je nedůvěra

Ať už vám někdo prodává dům, pozemek nebo elektrickou kytaru, mějte vždy na paměti základní pravidlo, kterým je NEDŮVĚRA. "Měl jsem tady statika a ten řekl, že to je v pořádku" .... nevěřte tomu. Nechci vás navádět k tomu, abyste prodávajícího obviňovali ze lži. Chci vás pouze přivést k tomu, abyste si sami všechny informace prověřili. Přísloví "slibem nezarmoutíš" je platné a vy na takový slib můžete draze doplatit. Domáhat se jakéhokoli odškodnění je prakticky nemožné, neboť prodávající má spoustu možností, jak se z obvinění vyzout. Každý právník vám řekne, že jste neměli být důvěřiví.

 

V klidu a pečlivě

Prodražit se vám může také Vaše vlastní nervozita. Na prohlídku nemovitosti se nepřipravíte a na místě kvůli nervozitě z prodávajícího nebo dalších zájemců přehlédnete vady a problémy, kterých si všimnete pár dní po zaplacení zálohy. Doporučuji použít papír, tužku a sepsat si všechno, na co je potřeba se zeptat, nebo si prohlédnout. Pokud vám to majitel umožní, pořizujte si fotodokumentaci. Jakmile přijdete z prohlídky domů, hned se budete dívat na fotky a zkoumat v nich spoustu věcí, které jste si na místě neuvědomili.
Za žádných okolností se nenechte přemluvit k prohlídce ve večerních hodinách. Pokud se nemovitost nachází například v blízkosti hlavní silnice, prohlídku se snažte sjednat na dobu, kdy chcete zjistit hluk způsobený dopravou.

 

Provize a daně

V neposlední řadě nezapomeňte na provize pro realitní kanceláře a daně pro společnou státní pokladnu. Realitní kanceláře si účtují standardně 5% z nabízené ceny. Kvůli žádosti o hypotéku musí být pořizovaná nemovitost odhadnuta znalcem. Zde se bavíme o jednotkách tisíc. Některé banky dnes tuto částku zaplatí za vás. Nikdo za vás ale nejspíš nezaplatí daně. Z každé zakoupené nemovitosti musíte zaplatit daň z nabytí nemovitosti, která činí 4% buď z pořizovací ceny, nebo hodnoty objektu stanovené znalcem. Jak jistě tušíte, bere se za základ ta vyšší hodnota. Naštěstí, se tato částka platí pouze jedenkrát a to na začátku kalendářního roku. Naopak daň z nemovitosti se platí každý rok, ale jedná se o zanedbatelnou částku.
Zjednodušeně se dá říct, že peníze, které za nemovitost skutečně zaplatíte dříve než poprvé překročíte práh, činí 110% ceny nemovitosti. Stačí tedy nabízenou cenu násobit číslem 1,1 a získáte přibližnou částku, kterou zaplatíte.

 

Doufám, že vám tento článek pomůže vybrat bydlení odpovídající Vašim finančním možnostem a že se díky němu vyhnete těžké finanční situaci. V textu výše jsem se zaměřil pouze na finanční stránku, zatímco řadu jiných věcí jsem ani nenakousnul. Jedním příkladem za všechny je rozdíl v ceně bytu a domu. Nechtěl jsem zde vytvořit kopii článků, kterých je internet plný. Chtěl jsem vyzdvihnout věci ze své odborné praxe. Současně se jedná o problémy, na které se zapomíná a které lidem boří jejich sny o bydlení.

Pokud se vám článek líbil, budu rád když nás podpoříte na , kde můžete psát své postřehy a náměty na další články.